Frazionamento Immobiliare a Roma 2026: Costi e Pratiche CILA
Frazionare un appartamento — ossia dividerlo in due o più unità abitative indipendenti — è una delle operazioni di valorizzazione immobiliare più diffuse per mettere a reddito un immobile o riorganizzare gli spazi familiari. L'iter richiede il rispetto di precisi requisiti urbanistici, edilizi e catastali previsti dalla normativa nazionale e dalle disposizioni regionali del Lazio.
In questa guida aggiornata, lo Studio Tecnico del Geometra Vulcano illustra gli adempimenti necessari, i requisiti da rispettare e i costi da sostenere.
Quali sono i requisiti minimi per frazionare un appartamento?
Per frazionare un immobile ad uso abitativo in due o più unità, le nuove abitazioni devono garantire requisiti di autonomia e abitabilità, tenendo conto delle semplificazioni introdotte dalla normativa nazionale (Decreto Salva Casa):
Superfici e Altezze Minime: Gli immobili devono garantire la fruibilità degli spazi abitativi nel rispetto delle soglie minime di superficie e altezza previste dalle norme igienico-sanitarie e dai regolamenti comunali vigenti.
Rapporti Aeroilluminanti (RAI): Le stanze principali devono disporre di un'adeguata illuminazione e ventilazione naturale tramite idonee superfici finestrate o sistemi compensativi autorizzati.
Autonomia d'Accesso: Ogni nuova unità deve avere un ingresso indipendente e diretto da uno spazio comune (es. pianerottolo) o dalla pubblica via.
Autonomia Impiantistica: Ciascun appartamento deve essere dotato di impianti autonomi per elettricità, acqua e riscaldamento.
Quale pratica edilizia serve per il frazionamento?
La divisione di una casa in più unità rientra negli interventi di manutenzione straordinaria (art. 3, comma 1, lett. b del D.P.R. 380/2001).
CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata): È la procedura edilizia standard quando l'intervento comporta solo lo spostamento o la demolizione di tramezzi interni non portanti, senza alterare la struttura dell'edificio. Viene redatta e asseverata da un tecnico abilitato tramite i portali telematici comunali.
SCIA o Permesso di Costruire: Necessari nei casi in cui il frazionamento preveda interventi strutturali (come l'apertura di varchi su muri portanti) o modifiche più complesse al fabbricato.
Verifica di Conformità Preventiva: Prima dell'inizio dei lavori è indispensabile verificare lo stato legittimo dell'immobile, accertando che non vi siano difformità o abusi edilizi non sanati rispetto ai titoli precedenti.
Procedura step-by-step: dalla fattibilità al rogito
| Fase | Procedura | Incaricato |
| 1. Verifiche Preliminari | Controllo della conformità edilizia e catastale dell'immobile di partenza | Geometra |
| 2. Progettazione | Verifica dei requisiti di abitabilità e stesura del nuovo layout distributivo | Geometra |
| 3. Deposito Pratica | Presentazione della CILA o SCIA presso lo sportello unico dell'edilizia del Comune | Geometra |
| 4. Esecuzione Lavori | Realizzazione delle opere murarie, adeguamento accessi e nuovi impianti | Impresa Edile |
| 5. Aggiornamento Catastale | Soppressione del vecchio subalterno e accatastamento dei nuovi (Procedura DOCFA) | Geometra |
| 6. Chiusura Lavori | Deposito della fine lavori e della Segnalazione Certificata di Agibilità (CSEA) | Geometra |
Quanto costa frazionare un immobile?
I costi vivi amministrativi e tecnici previsti per l'istruttoria burocratica comprendono:
Diritti di Segreteria Comunali: Variano in base al regolamento del Comune in cui si trova l'immobile per la presentazione della CILA o SCIA.
Tributi Catastali (DOCFA): 50,00 € per ogni nuova scheda/unità immobiliare generata presso l'Agenzia delle Entrate.
Oneri di Urbanizzazione: Eventuali conguagli previsti dal Comune qualora si configuri un incremento del carico urbanistico.
Onorario Professionale: Calcolato in base al rilievo dell'immobile, alla progettazione edilizia, alla direzione dei lavori e all'accatastamento finale.
Frazionamento in Condominio e Benefici Fiscali
Serve il consenso dell'assemblea condominiale? In linea generale no: il proprietario può liberamente frazionare la propria unità. L'autorizzazione dell'assemblea è richiesta solo se si devono modificare parti comuni (es. apertura di una nuova porta sul pianerottolo) o in presenza di limitazioni nel regolamento condominiale contrattuale.
Detrazioni Fiscali: Gli interventi di frazionamento e manutenzione straordinaria consentono di accedere ai bonus fiscali previsti per la ristrutturazione edilizia.
Devi frazionare un immobile?
Lo Studio Tecnico Geometra Vulcano si occupa dell'intero iter tecnico e amministrativo: dalla verifica preliminare della documentazione fino al deposito della pratica edilizia, la variazione al Catasto e la richiesta di agibilità.
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