Contratto preliminare e conformità catastale: fai attenzione se stai acquistando un appartamento
Quando si decide di acquistare un appartamento, uno degli aspetti più importanti da verificare è la conformità catastale, ovvero la corrispondenza tra lo stato di fatto dell'immobile e i dati e le planimetrie registrati al Catasto. Questa verifica è essenziale per evitare problemi legali, fiscali e amministrativi che potrebbero compromettere la validità del contratto di compravendita o causare sanzioni e contenziosi.
Cos'è la conformità catastale
Il Catasto è l'archivio pubblico che raccoglie le informazioni relative a tutti gli immobili presenti sul territorio nazionale, sia urbani che rurali. Il Catasto ha una funzione fiscale, in quanto determina il valore e la rendita degli immobili ai fini delle imposte, e una funzione identificativa, in quanto assegna a ogni immobile un codice univoco e una planimetria che ne rappresenta la forma e la disposizione interna.La conformità catastale si definisce come un rapporto di piena rispondenza tra lo stato di fatto dell'immobile, nei confronti di diversi aspetti e informazioni contenute nei documenti e atti conservati al Catasto. In particolare, si distinguono due tipi di conformità catastale:
- Conformità catastale oggettiva: riguarda la corrispondenza tra le caratteristiche fisiche dell'immobile (superficie, altezza, numero di vani, accessori, destinazione d'uso, ecc.) e i dati riportati nella scheda catastale e nella planimetria.
- Conformità catastale soggettiva: riguarda la corrispondenza tra il proprietario effettivo dell'immobile e l'intestatario della scheda catastale.
La conformità catastale è una condizione necessaria per stipulare un valido atto di trasferimento immobiliare tra vivi (per esempio, atto notarile di compravendita), in caso contrario scatta la nullità dell'atto. Questo tipo di nullità non si prescrive mai, anche se esistono alcune modalità per "sanare" a posteriori questa mancanza.
Perché è importante la conformità catastale
La conformità catastale ha una rilevanza sia per il venditore che per l'acquirente di un immobile, in quanto implica una serie di vantaggi e svantaggi a seconda che sia rispettata o meno.
Per il venditore, la conformità catastale è importante perché:
- Consente di evitare la nullità del contratto di compravendita o eventuali contestazioni da parte dell'acquirente.
- Consente di evitare sanzioni amministrative o penali per omessa o errata denuncia al Catasto.
- Consente di evitare il pagamento di maggiori imposte o tasse in caso di differenze tra il valore reale e quello catastale dell'immobile.
- Consente di valorizzare l'immobile sul mercato e di ottenere un prezzo più alto.
Per l'acquirente, la conformità catastale è importante perché:
- Consente di acquisire un titolo valido e sicuro sull'immobile.
- Consente di evitare problemi con il fisco o con terzi che potrebbero rivendicare diritti sull'immobile.
- Consente di usufruire delle agevolazioni fiscali previste per l'acquisto della prima casa o per le ristrutturazioni edilizie.
- Consente di accedere al credito ipotecario in caso di necessità.
Come verificare la conformità catastale
La verifica della conformità catastale si effettua confrontando i documenti relativi all'immobile con lo stato dei luoghi. I documenti necessari sono:
- La visura catastale: è un estratto della scheda catastale che riporta i dati identificativi dell'immobile (codice identificativo, foglio, particella, subalterno, ecc.) e del proprietario, la rendita e il valore catastale, la classe e la categoria, la superficie e il numero di vani.
- La planimetria catastale: è una rappresentazione grafica dell'immobile che ne mostra la forma, le dimensioni, la disposizione interna e i confini.
- L'atto di provenienza: è il documento che attesta il trasferimento dell'immobile al proprietario attuale (per esempio, atto di compravendita, donazione, successione, ecc.).
Per ottenere questi documenti si può rivolgersi all'Agenzia delle Entrate, al Catasto o a un professionista abilitato (geometra, ingegnere, architetto, perito, ecc.).
Una volta ottenuti i documenti, si procede al confronto con lo stato dei luoghi, verificando che non ci siano difformità o discordanze tra le informazioni riportate e la situazione reale. In caso di incongruenze, si deve procedere alla regolarizzazione catastale, ovvero alla modifica o all'aggiornamento dei dati e delle planimetrie al Catasto.
